Riesgos y consecuencias de comprar Inmuebles a los Bancos

vicente tito beltran

Hace unas semanas me llamó un cliente, con el que desarrollé una buena amistad, tras venderle su casa en la ciudad de las ciencias hace ya tres años. José Manuel entra de vez en cuando a este blog y curiosea entre artículos, novedades en la zona e información variada del sector inmobiliario en Valencia. Tras la llamada vino a verme para pedirme consejo sobre un local comercial que había estado visitando con una entidad financiera. Se trataba de unos de esos locales «asimilados» que viene a ser una antigua oficina cerrada que la entidad tiene puesta a la venta. José Manuel, busca un local para abrir un pequeño negocio y aunque el local no está en mi zona de influencia quiso hablar conmigo por que había algo que le fallaba en la ecuación.

Se trata de un local de 120 m², me dijo, la zona esta bien, es lo que busco y en el banco me dicen que me dan la hipoteca. ¿Has visto más cosas por la zona? -le pregunté-, si pero el problema es la financiación Vicente, ninguna entidad quiere darme crédito par abrir la nueva tienda, a pesar de que llevo más de 14 años en el sector y aún hoy en día no he tenido ni un sólo problema. La cuestión es que necesito ampliar desde hace tiempo, donde estamos se queda pequeño y empiezo a tener problemas de almacenamiento…etc.  Tras charlar un rato del negocio, me confesó: «El problema es que piden 690.000 euros ….» ¡Madre mía José Manuel! es una barbaridad, en la zona este tipo de local no supera los 420.000-460.000 euros!! ¿tú te los has pensado bien?. Entonces  me explicó que en la entidad estaba dispuesta a dejárselo en 600.000 euros, pero que claro como  la financiación la llevan ellos…ya sabes.

Cada día observo más casos parecidos, el crédito no fluye, el poco que hay está sólo disponible para activos bancarios de los que quieren deshacerse las entidades. El caso es que la cuota es excesiva, le aprieta demasiado pero no encuentra nada que le acople. El problema de comprar a los bancos, con el gancho de la financiación, es que ellos no van a aconsejarte lo mejor para ti. Saben que están vendiendo por encima del precio, y saben también que el gancho es la financiación que ofrecen con relativa facilidad para sus inmuebles. ¿Qué pasará si dentro de un par de años no puedes pagar esa cuota?,,¿Te das cuenta que si intentas venderlo para saldar tu deuda no sacarás más de 450.000 euros? ¿Qué harás con los 150.000 restantes? ¿Quien crees que irá a tasar el local si sale a subasta? . Para el banco puede que este tipo de operaciones sean lícitas, incluso legítimas, desde el punto de vista que su obligación no es velar por los intereses del comprador, sino vender el local y colocar la hipoteca. No existe por tanto una relación fiduciaria entre ambos, basada en la confianza de aquel que contrata tus servicios para que le asesores y veles por sus intereses. Y para el banco es pan para hoy y problemas mañana, con ese cliente, con esa hipoteca…con ese local.

Habrá vendido el local, pero tendrá un cliente «cautivo», apretado hasta la médula que no podrá vender el local para saldar su deuda por que pagó mucho más de lo que valía…llegado el momento ¿que hará el banco?…¿volver a quedarse el local por 450.000?. ¡¡Ojo con quién andamos a la hora de comprar!!…No pienses en solucionar tu problema HOY…piensa en ayudar a tu «yo» del mañana, del mes que viene..¡ayuda al Jose Manuel del año que viene!

Personalmente le he desaconsejado adquirir este local a este precio. Él sabe que está pagando por encima del precio, a un precio de hace 2 años. En el banco nadie le asesora, nadie le avisa del riesgo que corre, nadie se interesa por su negocio, por sus ingresos, por sus planes de futuro, por su opciones, por sus alternativas, nadie le asesora sobre el precio de mercado, ni de las consecuencias de hacer una operación de compraventa en esas condiciones. Son riesgos que uno corre si decide ir por libre en estos tiempos. Son riesgos que uno corre si decide salir a la calle sin un agente de su plena confianza. Son riesgos innecesarios que uno puede evitar muy fácilmente.

Hoy me ha llamado Jose Manuel… tenías razón Vicente, estaba «metido en un bucle»..no voy a hacer esto para solucionar mi problema HOY y encontrarme con un problemón MAÑANA. Búsquemos algo en condiciones, dime que alternativas tengo, negociemos con el banco, hagamos una valoración, busquemos un arrendamiento con opción a compra, ayúdame con la financiación…. Por eso me llamaste amigo…tú mismo no lo veías claro. Sólo necesitabas «alguien de tu confianza», gracias por haber confiado en mí. Le he pedido su permiso para escribir esto, «encima me has dado un motivo para un post en mi blog». Gracias.

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