El conflicto de la dación en pago

vicente tito beltran

Los informativos y los programas de documentación callejera nos inundan con las noticias e historias de familias que se ven obligadas a salir de sus casos ante la orden de lanzamiento del juzgado. Han perdido su casas por no poder pagar la cuota de la hipoteca. La mayoría de los que vemos son familias, en principios deudores de buena fe. En cualquier caso, son estos los que nos preocupan a todos, aquellos que pensaron que podían comprar una casa y que podrían pagar y ahora, en paro, sin recursos, en ocasiones habiendo involucrado a familiares como fiadores, fiadores muchos de ellos jubilados, con escasos recursos y que asisten boquiabiertos no solo al embargo de sus hijos, sino al suyo propio. En ocasiones ni perdiendo la casa del deudor y la fiador hay suficiente para pagar la deuda, que les pesará como una condena el resto de su vida. ¿Qué pasará con estas personas?¿No volverán a tener una segunda oportunidad? ¿Qué pasará con esos niños que aparecen en los reportajes?… ni tan siquiera pueden ir a casa del abuelo, puesto que en ocasiones tampoco hay casa del abuelo a la que ir, por que el banco se la queda también.

No sé, hay algo que no está claro. Sigo diciendo que hay algo que no cuadra en esta ecuación. Hace poco un amigo escribia en contestación un post, que escribí en el blog de los api titulado «¿Quien se ha llevado mi queso… y mi casa?

«A ver, si yo te presto dinero, quiero que me devuelvas el dinero. Si no lo tienes es normal que te exija que vendas tus propiedades. Si esas propiedades valen menos, ¿qué culpa tengo yo? Si valiesen más que cuando te presté, ¿me devolverías más? Yo no soy tu socio: yo te presto dinero y si ganas es para tí el beneficio, pero si pierdes es para tí la pérdida. Supón que lo pides para comprar acciones, si suben devuelves el dinero, pero si bajan ¿devuelves las acciones? ¡Imagínate que lo pides para comprar lotería!

“Ya pero es que el banco se queda mi piso a un 60% del valor de tasación, que es lo que vale el piso, y eso es injusto…” Es decir, de lo que dice un tasador que vale esa propiedad. A ver si ahora vamos a hacer árbitros de los valores de mercado a los tasadores… Señores: lo que vale el piso es la cantidad de dinero por el que podemos encontrar un comprador.

El banco se queda la vivienda al precio que nadie más se lo quiere quedar en una subasta pública. Primero sale al valor de tasación, si nadie lo quiere entonces por menos, finalmente al 60%, y si no lo quiere nadie, entonces te fastidias señor banco y te lo quedas tú. ¿Es un chollo? Bueno, es tan facil como encontrar clientes dispuestos a pagar un 65%, y ya tienes una buena comisión y tu cliente tan contento con ese “chollo”. Ah, ¿que no es posible encontrar comprador en ese 60% del valor de tasación? ¿No será que se ha equivocado el tasador? ¿Porqué no lo compra él?

La verdad es que el banco se queda con lo que nadie quiere quedarse y a un precio que nadie da, y lo hace como un mal menor y no como un jugoso negocio, y lo cierto es que cuando quieren sacarlo al mercado para recuperar lo que les costó, los inmobiliarios vamos y les decimos que si están locos. En fin, que son unos abusones.»

No diré que le falta razón al argumento. No obstante he de decir que si yo te presto dinero y te pido una garantía REAL, se entiende que uno la pide por si el deudor no pudiera pagar. ¿no?. Esto viene derivado del contrato en prenda, me dejas algo en prenda de incluso mayor valor y si no vuelves a pagarme me lo quedo. Además, para más inri, es el prestamista quien envía a un tasador de su elección a tasar la casa, ni siquiera permite ni acepta una tasación de cualquier tasadora oficial, solo quiere la de «su tasadora»…¿POR QUÉ?, pues porque hacían y deshacían a su libre albedrío presionando aqui y allá para mover los valores . Una vez tasado acepta la garantía, pero es falso, solo la acepta si cuando tiene que ejecutarla vale igual  o mas que la deuda, de no ser así te exigirá que le sigas pagando aparte de haberse quedado con tu «Prenda». Vamos que el banco siempre juega a GANO/PIERDES, cuando se queda la casa te dice ¿que culpa tengo yo si ahora vale menos?. Y yo le respondo ¿y que culpa tiene el hipotecado si ahora vale menos?. ¿Tu aceptas la casa como garantía o no?, elije, pero no quieras ganar siempre, y se te parece poca garantía pide más.

 Aún así sigo sorprendiéndome de como tantísima gente se ha enterada hace bien poco , que aunque el banco se quede el piso, si éste no cubre la deuda…seguirá debiendo dinero al banco y se habrá quedado con el piso. ¿como es posible que la gente no supiera esto?, por que realmente muchísima gente no lo sabia cuando firmaba la hipoteca, ¡ es cierto! lo he vivido con clientes.

Pensaban que perderían el piso y lo pagado hasta la fecha…¿pero que además seguirían debiendo miles de euros al banco?. Sencillamente nadie les informó de lo contrario, dieron por sentado una creencia popular que era falsa, la que se ve en las películas americanas donde van y devuelven las llaves del coche o de la casa y chinpum.Pues no señores, esto aquí no es así y no hay película que valga. ¿Cómo es posible que esto ocurra en un país como el nuestro? ¿Cómo es posible que esto no quede explícitamente recogido en el contrato de manera que todo mortal por humilde que sea su condición intelectual pueda entenderlo? ¿Quién debe velar por los derechos del comprador en materia de compraventa? ¿Dónde están los que debían (según palabras del gobierno de turno) dar seguridad jurídica en la transacción?. ¿No deberían los agentes inmobiliarios avisar de estas circunstancias a sus clientes?…pero claro en un sector desrregularizado completamente, donde se ha tratado la compra de la vivienda como a la compra del súper, dónde cualquier desalmado podía intermediar, informar, aconsejar, valorar y buscarte la hipoteca.Un sector donde agentes intermediaban desde el maletero de su coche rascando comisiones, sin seguro de responsabilidad civil, sin formación, sin disciplina profesional ni órgano alguno capaz de ejecutarla. Cuando se desrregularizó la profesión de Agente de la propiedad Inmobiliaria y se le dió cabida a todo quisqui, los apis en interminables charlas con el aquel gobierno preguntaban «¿quien velará por la seguridad del cliente?» la respuesta del ejecutivo en su día, dicen los mentideros, fue: » Los notarios dan suficiente garantías jurídicas en la compraventa». A mi me van a disculpar todos , pero esto ni es así ni debe serlo. En mis años de profesión, por suerte he asistido a muchos otorgamientos de escrituras de compraventa y firma de hipotecas y jamás escuché a nadie advertirle al comprador sobre esta cuestión, al menos de manera clara y sencilla. Se habla de los interese de demora, de las costas incluso del valor de subasta en el mejor de los casos, pero nunca escuché a nadie advertir a un comprador » Mire usted si deja de pagar, no sólo perderá lo pagado hasta la fecha y el piso, sino que además seguirá usted debiendo la diferencia al banco el resto de su vida» y mucho menos al banco. Los notarios estaban (antes por lo menos) para dar fe de los acuerdo entre las partes y elevarlos a público. Un notario no es Dios, ni lo sabe todo de todo ni se le debe pedir que se ocupe de todo en todo. Un notario no sabe si el precio es bueno o mejor o peor. No sabe si esa es la propiedad que le acomoda al cliente, ni sabe si el señor tiene o gana o puede ganar, no sabe si sabe mucho o poco de hipotecas…entre otras cosas por que lo acaba de conocer 5 minutos antes de la firma. El agente si le conoce, si puede advertirle, si DEBE aconsejarle.

Es cierto que nadie pensaba que los precios bajrian de esta forma, a lo sumo pensábamos, que si la cosa iba mal, se sacaba el piso a la venta y se liquidaba la hipoteca, nadié pudo prever que no te pagarían ni el 50% en muchos casos. Aún así me sorprende que protejamos al consumidor tanto y en tantas chorradas y que en algo tan esencial como una hipoteca 30 años, exista tanta desinformación y ahí es dónde voy. Cualquier comercio puede incurrir en una falta por no tener los productos etiquetados con sus precios. Un restaurante puede liarla si cobra algo más de lo que pone en su carta de precios o si olvidó actualizarla. Las condiciones de transacción y los contratos deben estar clarísimos, existen mecanismos para someterlos a inspección .¿cómo ha podido fallar esta información en este caso, de manera tan estrepitosa?. Esto me hace plantearme si no deberíamos impulsar alguna medida para rescatar a estas personas, si las administraciones se preocuparon en su dia de que esos ciudadanos fueran debidamente informados. ¿Podemos hacer algo ahora o debemos quedarnos impasibles mientras los bancos siguen devorando?¿ Debe la administración parar esta situación? ¿Somos conscientes que llevamos más de 12.000 millones de euros de dinero público metido en los fondos de rescate de la banca ?….entonces ¿como estamos permitiendo esta situación? En lo que va de año ya se han producido más de 32.000 embargos y cerca de 17.000 ejecuciones, un 22% más que el año pasado en este mismo periodo. La cosa va a más. Deberíamos llegar a un pacto social para que esta gente tenga una segunda oportunidad, donde no siempre sea GANO-PIERDES y exista algo más de GANO-GANAS.

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