Durante el 2012 hemos sufrido el mayor descenso del precio de la vivienda desde que empezó la recesión. La sociedad de Tasación lo cifra en el 8,7% en la comunidad Valenciana. A nivel Nacional, el descenso del precio, en términos absolutos desde el 2007 se ha cifrado en torno al 33%. Los agentes de la propiedad Inmobiliaria de Valencia ciframos el descenso durante el 2012 en torno al 10% y en términos absolutos desde el 2007 cercano al 40%. Para el próximo año prevemos un descensos por encima del 5%, no obstante es difícil vaticinar la respuesta del mercado. La dificultad de acceso al crédito, las medidas fiscales, la situación económica y el desempleo ,provocan un desequilibrio entre oferta y demanda. Esto sigue produciendo que los vendedores decidan seguir bajando los precios para intentar provocar la venta.
Es previsible que este escenario se mantenga durante un período de tiempo prolongado, lo cual no hace prever un incremento del precio de la vivienda a medio plazo. Esta circunstancia sumada a la puesta en marcha de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), más conocido como banco malo, provocará descensos del precio añadidos durante el 2013 y 2014.
Muchos de los inmuebles, aun en manos de la entidades bancarias,se encuentran sobrevalorados, el banco malo se ocupará de reposicionarlos en el mercado, provocando inicialmente un efecto de contagio en determinados segmentos del mercado. El grado de intensidad de este efecto, dependerá de la velocidad y el plazo de tiempo en que la Sareb realice estos ajustes.
Una de las grandes incógnitas es la fórmula de comercialización de estos «activos tóxicos» procedentes de la entidades. En la actualidad estas entidades participan en el 55% del accionariado de la sociedad de gestión, con la intención de recoger beneficios de la misma cuando empiece a generarlos. ¿Es posible que sean también las mismas entidades que ahora ceden sus inmuebles, para no generar pérdidas insoportables, quiénes recojan los benéficos por su comercialización?. Todo es posible. En cualquier caso no olvidemos que el Frob corre con el otro 45% y de momento ya ha aportado 432 millones de euros de capital social y 1.272 millones en deuda subordinada.
Las ventas seguirán produciéndose en todos aquellos casos donde el vendedor sea capaz de entender la situación del mercado, y entienda que cuanto más tiempo espere, más dinero perderá en la venta de su vivienda. Este aparente sencillo razonamiento, ha supuesto un grave obstáculo durante los últimos años para muchos de los vendedores, esperanzados aún, en que la situación cambie y los precios suban algo en el corto plazo. Nada más lejos de la realidad. Ningún indicador apunta a esa dirección, si no a todo lo contrario para los próximos años.
Las familias podrán comprar aquellas viviendas que puedan pagar con cierta seguridad y tranquilidad, y más después de esta crisis que tanto nos ha enseñado a los ciudadanos. Eso es lo que los clientes nos transmiten a diario. ¿Cómo calcularlo?. En la mayoría de países europeos se cifra en torno a un 1/3 de la renta disponible de las familias, como límite máximo. Por lo tanto, es relativamente sencillo calcular, que cantidad puede destinar cada familia a la adquisición o arrendamiento de su vivienda. Por ese motivo la flexibilización del crédito facilitará las cosas, pero ni mucho menos es la solución al mercado inmobiliario para dinamizar sus ventas.La solución deberá pasar en primer lugar por que los precios se adapten al mercado real. Es decir aquello que los compradores están dispuesto san pagar, entre otras cosas, porque puedan pagarlo.
Autor: Vicente Beltrán
Este artículo fue publicado en Levante. EMV el pasado Domingo 6 de enero, dentro de un articulo amplio sobre el mercado de la vivienda. (página 2)
