Factores clave del mercado

¿Cuánto tiempo se tarda en vender una propiedad?

Algunas propiedades se venden en unos pocos días, otras pueden tardar varios meses. El conocimiento de algunos factores clave que influyen en la comercialización de una casa, determina el tiempo que la propiedad esté en el mercado. El adecuado equilibrio de estos factores agilizará su venta:

AUbicación

La ubicación es el factor más importante que afecta al valor. Dentro de un mismo Barrio existen diversas zonas con diferente valoración para los compradores. ¿Recuerda usted por qué decidió esa zona cuando compró la casa y como la valoró en aquel momento con respecto al barrio?.

BCompetencia

Los compradores comparan su propiedad frente a las otras casas a la venta en la zona. Los compradores basarán el valor inicial de su vivienda respecto a las otras viviendas disponibles en el mercado de su entorno.

CEl tiempo

El mercado inmobiliario puede reflejar, en cada momento un ” mercado de compradores” o un “mercado de vendedores”. Las condiciones del mercado no puede ser manipuladas, se ha de desarrollar un plan de marketing individualizado de acción para cada la propiedad y cada cliente. Dependiendo del perfil de compradores que busquemos, atendiendo a factores como la edad, la capacidad adquisitiva o de crédito, el nivel sociocultural…etc.

DEl Estado

La condición de propiedad afectará al precio y a la velocidad de venta. Determinar y preparar la apariencia maximiza el valor y reduce el tiempo de la vivienda en el mercado. Manejar cuestiones como el estado interior, olores, despersonalización y utilizar algunas técnicas de Home staging, propician el flujo de ofertas sobre esa vivienda al trabajar el lado más emocional del comprador.

ECondiciones

Cuanto los términos y las condiciones son más accesibles, más grande es el mercado, más rápida es la venta y más alto puede ser el precio conseguido tras un proceso de negociación. Los plazos, las cantidades a cuenta, las cargas y los gastos pueden determinar una variación del precio ofertado, según sean condiciones más o menos accesibles y más o menos generalizadas en el mercado del barrio en el que nos movemos.

FPrecio

Si la propiedad no está bien situada en precio, la venta se puede retrasar e incluso no producirse nunca. Un análisis comparativo de mercado que ayuda a determinar el mejor precio posible, siempre y cuando se realice con datos de transacciones reales de compraventa del mercado de su zona.

La comunidad Valenciana lidera las ventas por cada 100.000 habitantes durante Septiembre

La comunidad Valenciana lidera las ventas por cada 100.000 habitantes durante el mes de septiembre de 2013, en toda España.

Algo que venimos diciendo desde hace algunos meses, puesto que muchos compradores han decidido salir al mercado inmobiliario en este segundo semestre del año.

Puedes descargar el informe completo aquí

ventas vivienda septiembre 2013

Los peligros de equivocarse en el precio

Uno de los errores más comunes y costosos para el vendedor es poner un precio muy alto a su propiedad, pensando que con ello conseguirán vender mejor. Todos queremos vender al mejor precio posible, pero perder de vista el Valor de Mercado, puede tener unas consecuencias muy desagradables.

Los precios excesivos a veces son consecuencia del afecto que tenemos a nuestras casas, que esperamos sin mucha lógica ser capaces de transmitir al comprador. En otras ocasiones los vendedores piensan que si ponen un precio alto, siempre habrá luego margen de negociación. La verdad es que poner un precio excesivo lo único que va a resultar en un precio final inferior al que obtendríamos si fijáramos un precio razonable en base a un estudio serio de mercado.
Resultados habituales del exceso de precio

Menos ojos verán tu oferta.- Al poner el precio equivocado de hecho estás cerrando el acceso a una serie de compradores potenciales que de otro modo estarían interesados en tu casa. La mayor parte de los compradores actuales miran primero en internet, y solo miran el rango de precios en el que piensan comprar. Rara vez van a mirar en el rango de precios superior, pensando en luego bajar.

Menos ofertas.- Todos sabemos qué precios hay en el Mercado. Hay gente a la que no le gusta regatear, y si ven un precio demasiado alto, seguramente ni irán a ver la casa. A otros les encanta hacer bajadas, y en los tiempos que corren ellos disfrutan haciendo ofertas bajísimas. Esos sí que visitarán y harán esas ofertas que a usted le indignarán, sin dares cuenta de que usted mismo les ha invitado a hacerlo al poner un precio demasiado alto.

Ayudarán a la competencia.- Los compradores se sienten rechazados por un precio elevado, y se sienten atraídos por un precio moderado. Al poner el precio, usted elige con quién compite. Si su precio es el más alto de todas las viviendas similares, usted estará ayudando a los demás vendedores, que comprarán encantados otras casas más baratas que la suya. Es decir, estará usted ayudando a su vecino a vender su casa, una tarea muy encomiable, dicho sea de paso.

Su casa se quemará.- A veces pensamos que, si no vendemos, más adelante podremos bajar. La verdad es que los compradores no van a volver a preguntarle el precio, y que si ven que estaba más alto y ahora baja, si esperan más seguirá bajando. Mientras tanto usted se habrá perdido a los mejores clientes, que son los que se interesan de las cosas más recientes. El cliente típico necesita sentir urgencia, sentir que es algo nuevo y que muchos aún no conocen, y no se sentirán interesados por algo que lleva meses y meses en el mercado y muchos otros han rechazado antes. Estadísticamente, hoy las casas se venden en el primer mes… o tienen muchos problemas para venderse más tarde.

Cómo poner el precio adecuado

En el pasado los errores no se pagaban tan caros. La gente ponía un precio muy alto, y decía: “no tengo prisa”. En unos momentos en los que el mercado iba para arriba, tarde o temprano el precio acabaría llegando al que habíamos puesto, aunque fuera de forma caprichosa. Hoy no podemos poner el precio y sentarnos a esperar. Hoy tenemos que acertar desde el principio, y estar muy atento para ir corrigiendo el tiro en función de lo que nos diga el mercado.

El Valor de una propiedad no depende de sus sentimientos hacia la casa, ni de lo que le costó, ni de lo que se gastó en ella. El Valor de una propiedad la pone el mercado, al comprarla.

Para saber cuál es el valor de una casa, tenemos que imaginarnos cómo lo determinará ese comprador que vendrá a comprar con dinero en el bolsillo. Cuando usted compró su casa, miró y remiró todo lo que había a la venta, y compró lo que le pareció más interesante y en un precio razonable. Ese comprador va a actuar exactamente igual.

Afortunadamente, usted no tiene que ir por todo el mercado visitando todas las casas y viendo lo que pide cada uno. El precio más adecuado lo sabe el agente, que es el que está todo el tiempo viendo unas casas y otras.

Su agente le podrá decir cuál es el precio más razonable, pero recuerde que será el mercado el que tendrá la última palabra. Hoy día hay que actuar con sensatez, y hay que escuchar todo el tiempo al mercado. Lo mejor es que se ponga en manos de un agente de su confianza, que haga una intensa campaña de marketing de su propiedad. Su agente le debe mantener perfectamente informado, y usted tiene que ir tomando las decisiones de ir ajustando el precio siguiendo sus recomendaciones: si no tiene llamadas, tendrá que rebajar el precio notablemente, y si recibe llamadas y hasta visitas pero no tiene ofertas, también tendrá que bajar aunque algo menos. Es todo un proceso.

¿Su agente no se lo dijo?

En todas las profesiones hay profesionales mejores, y otros no tanto. A algunos les cuesta dar malas noticias, y no se atreven a decirle la verdad. Hay otros que piensan que más adelante será mejor momento para hacerlo, aunque usted ya haya perdido buenas oportunidades para entonces. A algunos no les gusta el compromiso de aceptar una exclusiva, y prefieren aceptar sus condiciones sin discutir, porque no piensan esforzarse mucho en la venta de su propiedad.

Elija el mejor agente

El mejor profesional no es el que le acepta un precio de venta más elevado. Él no comprará su casa. El mejor agente es el que hace un estudio de mercado, le asesora y le ayuda a decidir el mejor precio de venta, le presenta un buen plan de marketing de su vivienda, le mantiene informado de los resultados de la misma, y le ayuda a reajustar los precios cuando es necesario, de acuerdo con un plan previamente acordado con usted.

No elija nunca el agente que le representará en función del precio, o que no le pida la exclusiva, o que sus honorarios sean menores. Elíjalo solo teniendo en cuenta los compromisos de servicio que adquirirá con usted, porque lo que de verdad le ayudará a vender su propiedad, será la calidad de esos servicios.

¿Qué pasará en el mercado?


Durante el 2012 hemos sufrido el mayor descenso del precio de la vivienda desde que empezó la recesión. La sociedad de Tasación lo cifra en el 8,7% en la comunidad Valenciana. A nivel Nacional, el descenso del precio, en términos absolutos desde el 2007 se ha cifrado en torno al 33%. Los agentes de la propiedad Inmobiliaria de Valencia ciframos el descenso durante el 2012 en torno al 10% y en términos absolutos desde el 2007 cercano al 40%. Para el próximo año prevemos un descensos por encima del 5%, no obstante es difícil vaticinar la respuesta del mercado. La dificultad de acceso al crédito, las medidas fiscales, la situación económica y el desempleo ,provocan un desequilibrio entre oferta y demanda. Esto sigue produciendo que los vendedores decidan seguir bajando los precios para intentar provocar la venta.
Es previsible que este escenario se mantenga durante un período de tiempo prolongado, lo cual no hace prever un incremento del precio de la vivienda a medio plazo. Esta circunstancia sumada a la puesta en marcha de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), más conocido como banco malo, provocará descensos del precio añadidos durante el 2013 y 2014.
Muchos de los inmuebles, aun en manos de la entidades bancarias,se encuentran sobrevalorados, el banco malo se ocupará de reposicionarlos en el mercado, provocando inicialmente un efecto de contagio en determinados segmentos del mercado. El grado de intensidad de este efecto, dependerá de la velocidad y el plazo de tiempo en que la Sareb realice estos ajustes.
Una de las grandes incógnitas es la fórmula de comercialización de estos “activos tóxicos” procedentes de la entidades. En la actualidad estas entidades participan en el 55% del accionariado de la sociedad de gestión, con la intención de recoger beneficios de la misma cuando empiece a generarlos. ¿Es posible que sean también las mismas entidades que ahora ceden sus inmuebles, para no generar pérdidas insoportables, quiénes recojan los benéficos por su comercialización?. Todo es posible. En cualquier caso no olvidemos que el Frob corre con el otro 45% y de momento ya ha aportado 432 millones de euros de capital social y 1.272 millones en deuda subordinada.
Las ventas seguirán produciéndose en todos aquellos casos donde el vendedor sea capaz de entender la situación del mercado, y entienda que cuanto más tiempo espere, más dinero perderá en la venta de su vivienda. Este aparente sencillo razonamiento, ha supuesto un grave obstáculo durante los últimos años para muchos de los vendedores, esperanzados aún, en que la situación cambie y los precios suban algo en el corto plazo. Nada más lejos de la realidad. Ningún indicador apunta a esa dirección, si no a todo lo contrario para los próximos años.

Las familias podrán comprar aquellas viviendas que puedan pagar con cierta seguridad y tranquilidad, y más después de esta crisis que tanto nos ha enseñado a los ciudadanos. Eso es lo que los clientes nos transmiten a diario. ¿Cómo calcularlo?. En la mayoría de países europeos se cifra en torno a un 1/3 de la renta disponible de las familias, como límite máximo. Por lo tanto, es relativamente sencillo calcular, que cantidad puede destinar cada familia a la adquisición o arrendamiento de su vivienda. Por ese motivo la flexibilización del crédito facilitará las cosas, pero ni mucho menos es la solución al mercado inmobiliario para dinamizar sus ventas.La solución deberá pasar en primer lugar por que los precios se adapten al mercado real. Es decir aquello que los compradores están dispuesto san pagar, entre otras cosas, porque puedan pagarlo.

Autor: Vicente Beltrán

Este artículo fue publicado en Levante. EMV el pasado Domingo 6 de enero, dentro de un articulo amplio sobre el mercado de la vivienda. (página 2)

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Alquila estilo de Vida

 

Alquila estilo de Vida… y vive como siempre has querido Vivir.

 

Vivir en la Ciudad de las ciencias, en un piso como éste, en un residencial con piscina, parque infantil, garaje y trastero en el mismo edificio, es algo que no está al alcance de todo el mundo. Hoy puede estar a tu alcance en esta vivienda de alquiler amueblada. Si alguna vez quisiste vivir así, aquí lo tienes . Esta es tu oportunidad. Y una casa como ésta no se encuentra todos los días. Eso puedo asegurartelo. 

 

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Desde el salón se accede a una terraza muy despejada. En los dias soleados podrás ver el mar y los barcos de crucero que llegan al puerto.

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Cocina office, con puerta corredera para no molestar a nadie.
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Piso de alquiler en avenida de Francia. Valencia. Zona Ciudad de las ciencias
Precio de 900 euros, inlcluye gastos de comunidad y plaza de garaje 

¿Por qué no se vende tu casa?

Aquí te presento nuestra guía online, para vendores en solitario. Te ofrecemos algunos consejos, trucos e ideas prácticas por si estás intentando  vender tu casa y el proceso no está resultando tan satisfactorio como tú esperabas.

 

 

 

Te dejo el enlace principal a esta web   http://vender.pisos-ciudad-ciencias.es/

Podrás encontrar consejos sobre cómo fijar el precio de tu casa, también algunas ideas sobre

como anunciar tu casa de manera eficiente, algunas cosas para enseñar tu casa a las visitas,

algo sobre selección de agentes inmobiliarios y negociación y la posibilidad de pedir tu guía de vendedores de manera gratuita

El “preciometro”. Precios en Valencia y más.

Me ha parecido una herramienta interesante y bien construida. Mi enhorabuena a los creadores. Se puede seleccionar incluso un distrito postal dentro de una ciudad determinada, al consultar la zona de ciudad de las ciencias ofrece uno resultados interesantes, y los compara con la media de precios en el resto del país. 

Claro que son precios de anuncio de  las viviendas a la venta en facilisimo, y no valores finales de venta (precios reales de transacción)  pero aún así nos da una imagen de las variaciones del mercado y de la evolución por zonas, respecto de los precios de oferta de los anuncios, tanto de particulares como de profesionales.Sirve entre otras cosas para ver a que precios se están anunciando las casas en una zona determinada e inclusop hacer comparativas.

Pero recuerda que para saber la realidad final de los precios por los que se están cerrando las ventas es imprescindible acudir a un agente de tu zona, que tenga la experiencia, los datos y la información del mercado de primera mano.

Puedes probarla desde aquí.

Preciómetro es un servicio creado por facilisimo.com, especialistas en pisos
 

Un comprador sin agente se ahorra dinero…¿o no?

 

Si no contrato un agente me ahorro dinero, ¿no?

Comprar o vender una propiedad es algo complejo. A primera vista puede parecer que basta con mirar una serie de revistas y buscar en la web para encontrar la casa adecuada al precio correcto. Pero una de las reglas del mercado inmobiliario es que cada propiedad es única.

No hay dos casas iguales, incluso dos modelos idénticos en la misma calle o en el mismo edifico. Las casas son distintas, así como los contratos, las opciones de financiación, las diligencias necesarias y sus resultados, los gastos comunitarios, las cargas que puedan tener, las instalaciones de la vivienda y los costes de cierre en cada caso.

Tampoco hay dos transacciones iguales. En el lío de contratos, financiación, grantías, precios, y negociaciones entre las partes, es donde adquiere  sentido trabajar con profesionales que conocen la zona, el sector y mucho más.

Lo cierto es que no contratar  un agente puede costarle al comprador más dinero que hacerlo.  Todo depende de lo que usted valore su tiempo en primer lugar , sus conocimientos del mercado inmobiliario en segundo lugar, y el mercado específico de la zona donde quiere buscar casa, en tercer lugar, así como sus habilidades para negociar con éxito. También es posible que ahorre dinero si evita contratar un abogado para una demanda…aunque también puede salirle muy caro.

Si usted, como comprador,  quiere sacarle partido a trabajar con un Agente, lo mejor que puede hacer es:

 

1) Elija alguien de confianza, quizá se lo pueda recomendar algún amigo o conocido que haya tenido una experienci a previa.

2) Entrevistese con él. En su oficina es el mejor lugar. Explíquele qué busca, porqué, que plazos de tiempo tiene, que presupuesto maneja, que le gustaría de verdad.

3) Analice la respuesta y la actitud de su agente. Compruebe si realmente se está tomando un interés sincero en ayudarle.

4) Recuerde que ayudarle no es enseñarle un piso tras otro sin sentido. Ayudarle a usted es darle información de la zona, de los precios, de como será el proceso de oferta, el de compra…etc

5) Su agente tendrá 20 propiedades que puedena interesarle, descartará 10, de las 10 que quedan selecionará 5 que pueden encajarle y de aquellas debería mostrarle  las 3 mejores…por ejemplo. De esta manera, si él conoce bien lo que usted está buscando y es capaz de conectar con usted, le ahorrará mucho tiempo, dinero y algo de frustación por el largo camino del proceso de compra de vivienda.

6) Es la hora de pasar una oferta. Hablad sobre esto, que te explique los documentos, su implicación, como deberia planterase el proceso de negociación, etc. Qué documentos se irán firmando. ¿Ha pedido la nota simple? Ha verificado los titulares, las cargas, la identificación del inmueble..¿Se olvidó del garaje?. Estudiar las posibles contingencias, los plazos, los pagos, el banco, la notaría, los gastos, lo relativo a la comuniad de propietarios, suministros de la vivienda, estado de las cuentas…etc

Además, un agente experto debería ofrecerle un Plan de Negociación que hará usted consiga su casa a un precio razonable. Así que no solo el comprador que no cuenta con un agente no se ahorra dinero, sino que de hecho es posible que acabe pagando mucho más por la casa, o que cometa un error de bulto en su planificación fiscal o que pague por la hipoteca más de lo que debería.

Recuerde que las mejores propiedades, al mejor precio, las suelen tener los mejores agentes. 

 

Vivienda en Juan Llorens, Valencia.

Respira paz por los cuatro costados

 

 

Puedes entrar a vivir mañana en esta casa situada en el barrio residencial de Juan Llorens. En una de las mejores zonas, Casi esquina con la calle San Ignacio de Loyola. A pocos metros de la Gran Vía Fernando el Católico. La vivienda esta situada en la zona más tranquila de toda la calle. Está completamente reformada, tarima flotante, cocina y baños reformados, acceso a terraza desde el salón, orientación, Oeste-Suroeste. Tres habitaciones, dos de ellas dobles y una individual, todas con armarios empotrados.

Si buscas una casa para entrar a vivir ya, sin tener que hacer nada más que la mudanza, acabas de encontrarla. Y a un fantástico precio.

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Cocina con galería y una fantástica plaza de garaje para coche y moto en el garaje del mismo edificio. Se trata de una fabulosa inversión tanto para vivir en ella como para alquilarla. La entrada al edificio también está reformada, la vivienda es tranquila y luminosa y transmite buenas vibraciones.

 

 

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Charo Frias y Vicente Beltrán
Llámanos al 96 330 82 16 o al 667 842 119

 más información de este Inmueble en www.pisoenjuanllorens.es