Factores clave del mercado

¿Cuánto tiempo se tarda en vender una propiedad?

Algunas propiedades se venden en unos pocos días, otras pueden tardar varios meses. El conocimiento de algunos factores clave que influyen en la comercialización de una casa, determina el tiempo que la propiedad esté en el mercado. El adecuado equilibrio de estos factores agilizará su venta:

AUbicación

La ubicación es el factor más importante que afecta al valor. Dentro de un mismo Barrio existen diversas zonas con diferente valoración para los compradores. ¿Recuerda usted por qué decidió esa zona cuando compró la casa y como la valoró en aquel momento con respecto al barrio?.

BCompetencia

Los compradores comparan su propiedad frente a las otras casas a la venta en la zona. Los compradores basarán el valor inicial de su vivienda respecto a las otras viviendas disponibles en el mercado de su entorno.

CEl tiempo

El mercado inmobiliario puede reflejar, en cada momento un ” mercado de compradores” o un “mercado de vendedores”. Las condiciones del mercado no puede ser manipuladas, se ha de desarrollar un plan de marketing individualizado de acción para cada la propiedad y cada cliente. Dependiendo del perfil de compradores que busquemos, atendiendo a factores como la edad, la capacidad adquisitiva o de crédito, el nivel sociocultural…etc.

DEl Estado

La condición de propiedad afectará al precio y a la velocidad de venta. Determinar y preparar la apariencia maximiza el valor y reduce el tiempo de la vivienda en el mercado. Manejar cuestiones como el estado interior, olores, despersonalización y utilizar algunas técnicas de Home staging, propician el flujo de ofertas sobre esa vivienda al trabajar el lado más emocional del comprador.

ECondiciones

Cuanto los términos y las condiciones son más accesibles, más grande es el mercado, más rápida es la venta y más alto puede ser el precio conseguido tras un proceso de negociación. Los plazos, las cantidades a cuenta, las cargas y los gastos pueden determinar una variación del precio ofertado, según sean condiciones más o menos accesibles y más o menos generalizadas en el mercado del barrio en el que nos movemos.

FPrecio

Si la propiedad no está bien situada en precio, la venta se puede retrasar e incluso no producirse nunca. Un análisis comparativo de mercado que ayuda a determinar el mejor precio posible, siempre y cuando se realice con datos de transacciones reales de compraventa del mercado de su zona.

Los peligros de equivocarse en el precio

Uno de los errores más comunes y costosos para el vendedor es poner un precio muy alto a su propiedad, pensando que con ello conseguirán vender mejor. Todos queremos vender al mejor precio posible, pero perder de vista el Valor de Mercado, puede tener unas consecuencias muy desagradables.

Los precios excesivos a veces son consecuencia del afecto que tenemos a nuestras casas, que esperamos sin mucha lógica ser capaces de transmitir al comprador. En otras ocasiones los vendedores piensan que si ponen un precio alto, siempre habrá luego margen de negociación. La verdad es que poner un precio excesivo lo único que va a resultar en un precio final inferior al que obtendríamos si fijáramos un precio razonable en base a un estudio serio de mercado.
Resultados habituales del exceso de precio

Menos ojos verán tu oferta.- Al poner el precio equivocado de hecho estás cerrando el acceso a una serie de compradores potenciales que de otro modo estarían interesados en tu casa. La mayor parte de los compradores actuales miran primero en internet, y solo miran el rango de precios en el que piensan comprar. Rara vez van a mirar en el rango de precios superior, pensando en luego bajar.

Menos ofertas.- Todos sabemos qué precios hay en el Mercado. Hay gente a la que no le gusta regatear, y si ven un precio demasiado alto, seguramente ni irán a ver la casa. A otros les encanta hacer bajadas, y en los tiempos que corren ellos disfrutan haciendo ofertas bajísimas. Esos sí que visitarán y harán esas ofertas que a usted le indignarán, sin dares cuenta de que usted mismo les ha invitado a hacerlo al poner un precio demasiado alto.

Ayudarán a la competencia.- Los compradores se sienten rechazados por un precio elevado, y se sienten atraídos por un precio moderado. Al poner el precio, usted elige con quién compite. Si su precio es el más alto de todas las viviendas similares, usted estará ayudando a los demás vendedores, que comprarán encantados otras casas más baratas que la suya. Es decir, estará usted ayudando a su vecino a vender su casa, una tarea muy encomiable, dicho sea de paso.

Su casa se quemará.- A veces pensamos que, si no vendemos, más adelante podremos bajar. La verdad es que los compradores no van a volver a preguntarle el precio, y que si ven que estaba más alto y ahora baja, si esperan más seguirá bajando. Mientras tanto usted se habrá perdido a los mejores clientes, que son los que se interesan de las cosas más recientes. El cliente típico necesita sentir urgencia, sentir que es algo nuevo y que muchos aún no conocen, y no se sentirán interesados por algo que lleva meses y meses en el mercado y muchos otros han rechazado antes. Estadísticamente, hoy las casas se venden en el primer mes… o tienen muchos problemas para venderse más tarde.

Cómo poner el precio adecuado

En el pasado los errores no se pagaban tan caros. La gente ponía un precio muy alto, y decía: “no tengo prisa”. En unos momentos en los que el mercado iba para arriba, tarde o temprano el precio acabaría llegando al que habíamos puesto, aunque fuera de forma caprichosa. Hoy no podemos poner el precio y sentarnos a esperar. Hoy tenemos que acertar desde el principio, y estar muy atento para ir corrigiendo el tiro en función de lo que nos diga el mercado.

El Valor de una propiedad no depende de sus sentimientos hacia la casa, ni de lo que le costó, ni de lo que se gastó en ella. El Valor de una propiedad la pone el mercado, al comprarla.

Para saber cuál es el valor de una casa, tenemos que imaginarnos cómo lo determinará ese comprador que vendrá a comprar con dinero en el bolsillo. Cuando usted compró su casa, miró y remiró todo lo que había a la venta, y compró lo que le pareció más interesante y en un precio razonable. Ese comprador va a actuar exactamente igual.

Afortunadamente, usted no tiene que ir por todo el mercado visitando todas las casas y viendo lo que pide cada uno. El precio más adecuado lo sabe el agente, que es el que está todo el tiempo viendo unas casas y otras.

Su agente le podrá decir cuál es el precio más razonable, pero recuerde que será el mercado el que tendrá la última palabra. Hoy día hay que actuar con sensatez, y hay que escuchar todo el tiempo al mercado. Lo mejor es que se ponga en manos de un agente de su confianza, que haga una intensa campaña de marketing de su propiedad. Su agente le debe mantener perfectamente informado, y usted tiene que ir tomando las decisiones de ir ajustando el precio siguiendo sus recomendaciones: si no tiene llamadas, tendrá que rebajar el precio notablemente, y si recibe llamadas y hasta visitas pero no tiene ofertas, también tendrá que bajar aunque algo menos. Es todo un proceso.

¿Su agente no se lo dijo?

En todas las profesiones hay profesionales mejores, y otros no tanto. A algunos les cuesta dar malas noticias, y no se atreven a decirle la verdad. Hay otros que piensan que más adelante será mejor momento para hacerlo, aunque usted ya haya perdido buenas oportunidades para entonces. A algunos no les gusta el compromiso de aceptar una exclusiva, y prefieren aceptar sus condiciones sin discutir, porque no piensan esforzarse mucho en la venta de su propiedad.

Elija el mejor agente

El mejor profesional no es el que le acepta un precio de venta más elevado. Él no comprará su casa. El mejor agente es el que hace un estudio de mercado, le asesora y le ayuda a decidir el mejor precio de venta, le presenta un buen plan de marketing de su vivienda, le mantiene informado de los resultados de la misma, y le ayuda a reajustar los precios cuando es necesario, de acuerdo con un plan previamente acordado con usted.

No elija nunca el agente que le representará en función del precio, o que no le pida la exclusiva, o que sus honorarios sean menores. Elíjalo solo teniendo en cuenta los compromisos de servicio que adquirirá con usted, porque lo que de verdad le ayudará a vender su propiedad, será la calidad de esos servicios.

La importancia del Precio Inteligente

Acabo de leer la noticia de que el famoso piso de Cádiz que salió en el telediario, por que su propietario lo anunciaba cantando, sigue sin venderse después de TRES meses de haber salido en todos los telediarios y se uno de los vídeo más visitados en Youtube (más de 169.000 visitas al vídeo!!) Aún así, Abraham, todavía no ha vendido su casa. Al parecer está por encima del precio de mercado en unos 30.000 euros aproximadamente. Lo cierto es que miles de personas han visto el vídeo, ha recibido llamadas y ofertas, pero claro…nadie compra por encima de su valor de mercado.

Extracto de la Noticia en Idealista: " …la experiencia de Abraham sevilla también nos deja como lectura que en el mercado ya no hay compradores desinformados o desconocedores de la situación que paguen un sobreprecio por sus viviendas. ahora cualquiera puede consultar los precios de las viviendas y contar con la ayuda de un experto que le asesore sobre el precio adecuado de una vivienda. por lo tanto, vender una vivienda con un sobreprecio del 30 o 40% parece una misión tremendamente difícil.

así pues, de poco le ha servido a sevilla “vender su casa con arte”. de acuerdo con el manual de remax, lo que este gaditano está haciendo es fortalecer y favorecer la venta de viviendas de sus vecinos porque que los compradores ven en las otras una oportunidad frente a la suya, y es que el mayor aval para garantizar una venta satisfactoria en un periodo de tiempo razonable es sacar a la vivienda a un precio correcto de mercado, ya que las “propiedades que salen a la venta con un precio adecuado reciben más visitas y ofertas y consiguen un 95% de posibilidades de venta”

 

En el mercado es como un escritorio donde las viviendas se agrupan en dos grandes montones;el montón de las que NO SE VENDEN y el montón de las que SE VENDERÁN…¿Dónde quieres que esté tu vivienda?.

Te recomiendo: Conocer los precios a los que los demás vendedores están vendiendo en tu zona, es una práctica recomendable, aunque lo que realmente importa es saber a cuanto se están vendiendo realmente, este dato lo sabe el agente de tu zona, consulta con él.

 

El sueño de una familia feliz

Un ambiente perfecto para una familia feliz.

Es lo primero que te viene a la mente cuando visitas esta casa. Tus hijos la recordarán toda la vida.

Una fantástica casa para ti y tu familia, de 4 habitaciones en la calle campoamor de Valencia, a un paso de la estación de metro "amistat", a lado del Hospital de La Salud, en una calle peatonal con un encanto especial. En esta casa sus propietarios han sido muy felices. Tus hijos pasarán muchas horas en sus habitaciones abuhardilladas con un gran espacio para guardar sus juguetes. La casa consta de dos alturas. En la parte de abajo tenemos el salón comedor, una habitación que en la actualidad hace de despacho o cuarto de estudio, la cocina y un baño con una agradable sorpresa.

 

Al piso de arriba se accede por una cómoda escalera, tiene otro baño y tres habitaciones. Toda la casa recibe una gran cantidad de luz. Además cuentas con una plaza de garaje en el mismo edificio, para que puedas subir la compra de toda la familia directamente desde el garaje a casa. El edificio es muy reciente, se terminó en 1999-2000.La vivienda es espaciosa y cómoda.

 

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Situada en la Calle Campoamor esquina Calle Yecla. A pocos metros de la parada del metro "Amistat" en la Casa de la Salud.

 

Todas las habitaciones tienen un encanto especial, que hacen que esta casa tenga una personalidad diferente al resto de lo que hay en la zona.

 

¿Te gustaría saber algo? ¿Quieres que vayamos a verla? Pincha aquí

 

 


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La importancia del Precio Inteligente

 

Determinar el mejor precio de venta de una casa es uno de los aspectos más difíciles a la hora de  vender una casa y es también uno de los más importantes.

Si su casa está en una precio por encima de su valor de mercado, se perderá todos aquellos compradores potenciales que de otra manera serían candidatos a comprarla. Si se coloca  por debajo del valor de mercado, se venderá a un precio que no es el valor óptimo para su vivienda.

Figura 1 - Porcentaje de Visitas de compradores por Precio

 La Figura 1 ilustra que más compradores pueden visitar y finalmente adquirir su propiedad a valor de mercado que por encima del valor de mercado. Cuando aumenta el porcentaje del  precio, baja aún más el porcentaje de compradores dispuestos a visitarla. Cuando el precio de su propiedad está en valor de mercado, lo expone a un porcentaje mucho mayor de posibles compradores que quieren visitarla, lo que aumenta sus posibilidades de una venta, al tiempo que garantiza un precio de venta final  en correlación a su valor real de mercado.

Otro factor crítico a tener en cuenta al fijar el precio de su casa es el tiempo. Cuando la propiedad más llama la atención y genera más entusiasmo e interés por parte de  los compradores potenciales, que en ese momento están buscando, es la primera vez que sale al  mercado (Ver Figura 2).En ese momento es la novedad. ¡Aprovéchelo!

Figura 2 - Actividad respecto al tiempo en el mercado

Un precio inadecuado en esta fase inicial, hace que este momento tan sensible en el proceso de venta de su casa se pierda y se deje de visitar por un gran número de compradores. Esto puede hacer que su casa languidezca durante largo tiempo a la venta, como algunas propiedades en la zona que llevan incluso años con el cartel de “se vende”. Esto puede llevar a un precio de venta por debajo del valor de mercado (ver Figura 3), o peor aún, a no venderla. Recuerde que el mercado se encuentra a la baja, cuanto más tarde en venderla, más pérdida económica sufrirá, puesto que mayor será el ajuste que deba hacerle al precio. (Figura 3)

Figura 3 - El efecto de sobreprecio

Por lo tanto, su casa tiene más posibilidades de una venta más provechosa cuando es “la novedad” en el mercado y el precio establecido es razonable.

Nosotros le podemos dar hasta el día de hoy  la información sobre lo que está sucediendo en el mercado de la zona de ciudad de las ciencias, e información sobre la financiación y  las condiciones en las que se están vendiendo las propiedades de la competencia.

Y recuerde que nadie compra por encima del valor de mercado

 

 

Por qué trabajar con un buen Agente Inmobiliario.

Como ganar tiempo y dinero trabajando con buenos agentes. Precios y Valor de pisos en Ciudad de las ciencias

Que “todo necio confunde valor con precio” ya lo dijo Antonio Machado hace mucho. También es cierto que para conocer uno y otro vamos a necesitar de información, sin olvidarnos de otra cita célebre que añadía que en estos tiempos “Estamos inundados de información y sedientos de conocimiento”.


Es cierto que uno puede hacerse una idea, visitando varios portales, del precio de oferta de las viviendas en una zona determinada. Hay que tener especial cuidado de no equivocarse. En ocasiones los pisos parecen una cosa y luego pueden ser otra. Sin duda, este es un método que cualquier persona que esté en la fase inicial de compra de vivienda, pondrá en marcha en primer lugar.

No todos los compradores siguen el mismo orden de selección de criterios y búsqueda de información. Cualquier buen agente inmobiliario sabe que el criterio será distinto dependiendo del perfil. Ciudad >Zona > Tamaño > Servicios > Precio,  podría ser el orden de criterios de un perfil de comprador con capacidad adquisitiva suficiente para su Nivel y que tiene claro lo que busca, conoce la zona por referencias y requiere Valor más que precio.   Ciudad > Precio > Zona > Tamaño > Servicios,  es el orden de alguien que prioriza el precio, no le importan mucho los servicios y el tamaño vendrá supeditado a lo que pueda pagar. Sin embargo, Ciudad > Zona > Precio > Tamaño > Servicios es el orden que seguirá alguien que está dispuesto a hacer un esfuerzo por vivir en una zona determinada, y así podríamos establecer una combinatoria de perfiles, incluso añadiendo los valores más emocionales, desarrollariamos un sinfín de posibilidades…tantas como perfiles de compradores.

Lo importante es que los cinco criterios básicos de información, requieren de investigación para pasar de la fase inicial de captación de información a la fase de compra. Los precios son, sin duda, un factor determinante antes o después. El precio trasciende del gusto y de la emoción y nos ata a una tozuda realidad.

La información de calidad te hace posible tomar decisiones acertadas.

El precio determinará donde puedes comprar finalmente, podremos hacer un esfuerzo, afinar los números, hablar con nuestro banco, pero al final tendremos una capacidad de pago determinada y un Benchmark personal trazado, aunque no lo sepamos muy bien a priori. Todo esto sería muy cierto y sensato, ¿verdad?. Sí, todo sería cierto si no fuera por que acabamos de convertirnos en necios, por confundir valor con precio. El precio, amigo, no determinará NADA. Si acaso lo hará el valor. Vaya que sorpresa, mira que lo habíamos comentado al principio. Yo buscando precios como un loco, entre toda la maraña de información de internet, y cuando ya tenia un par de cosas claras, descubro que entre valor y precio puede haber hasta un 20% de diferencia. Colosal. Con este gap, podría haber frustrado mi objetivo de vivir en esta o aquella zona. ¡Que gran resbalón en mi proceso de búsqueda de información! Confundí algo esencial y todavía no hemos empezado a ver servicios, tamaños, tipologías…

Un buen Agente especializado en la zona tiene estudios de precios y de valor. El valor no lo pone el vendedor, no lo pones tú, no lo pone él…lo pone el mercado. ¿Quien conoce el mercado? ¿lo conoce el vendedor que te enseña su casa directamente?. No. Él conoce los precios, conoce el precio que puso su vecino el año pasado y algo que le dijo un vendebiblias disfrazado de Agente inmobiliario para ver si le cazaba, diciéndole que su piso valía el oro y el moro con tal de sacarle el encargo, para luego aplicar la técnica de la 3 P. (ni siquiera las 6 p) .

Aprende a distinguir a los profesionales.

¿ Quien conoce el valor de una propiedad en el mercado entonces? Fácil: aquél que opera en el marcado interviniendo en las compra-ventas de una zona específica constantemente. ¿quién es ese?  Fácil: el mejor agente inmobiliario para asesorar a un comprador que realmente quiere comprar y  a un vendedor que realmente quiere vender. ¿como distinguirle? Fácil: léase esto. El mejor agente inmobiliario para usted