Factores clave del mercado

¿Cuánto tiempo se tarda en vender una propiedad?

Algunas propiedades se venden en unos pocos días, otras pueden tardar varios meses. El conocimiento de algunos factores clave que influyen en la comercialización de una casa, determina el tiempo que la propiedad esté en el mercado. El adecuado equilibrio de estos factores agilizará su venta:

AUbicación

La ubicación es el factor más importante que afecta al valor. Dentro de un mismo Barrio existen diversas zonas con diferente valoración para los compradores. ¿Recuerda usted por qué decidió esa zona cuando compró la casa y como la valoró en aquel momento con respecto al barrio?.

BCompetencia

Los compradores comparan su propiedad frente a las otras casas a la venta en la zona. Los compradores basarán el valor inicial de su vivienda respecto a las otras viviendas disponibles en el mercado de su entorno.

CEl tiempo

El mercado inmobiliario puede reflejar, en cada momento un ” mercado de compradores” o un “mercado de vendedores”. Las condiciones del mercado no puede ser manipuladas, se ha de desarrollar un plan de marketing individualizado de acción para cada la propiedad y cada cliente. Dependiendo del perfil de compradores que busquemos, atendiendo a factores como la edad, la capacidad adquisitiva o de crédito, el nivel sociocultural…etc.

DEl Estado

La condición de propiedad afectará al precio y a la velocidad de venta. Determinar y preparar la apariencia maximiza el valor y reduce el tiempo de la vivienda en el mercado. Manejar cuestiones como el estado interior, olores, despersonalización y utilizar algunas técnicas de Home staging, propician el flujo de ofertas sobre esa vivienda al trabajar el lado más emocional del comprador.

ECondiciones

Cuanto los términos y las condiciones son más accesibles, más grande es el mercado, más rápida es la venta y más alto puede ser el precio conseguido tras un proceso de negociación. Los plazos, las cantidades a cuenta, las cargas y los gastos pueden determinar una variación del precio ofertado, según sean condiciones más o menos accesibles y más o menos generalizadas en el mercado del barrio en el que nos movemos.

FPrecio

Si la propiedad no está bien situada en precio, la venta se puede retrasar e incluso no producirse nunca. Un análisis comparativo de mercado que ayuda a determinar el mejor precio posible, siempre y cuando se realice con datos de transacciones reales de compraventa del mercado de su zona.

Rueda de Prensa en el Colegio de Agentes de la Propiedad

 

 

Ayer Viernes tuvo lugar a las 10.30 de la mañana, una rueda de prensa convocada por el Colegio Oficial de Agentes de la propiedad Inmobiliaria de Valencia y su provincia, a la que acudieron los medios de comunicación. Os dejo aquí la primera parte de la rueda de prensa, con algunos extractos de las declaraciones que 

se realizaron, como algunos sabeis pertenezco a la junta de Gobierno del Colegio en calidad de Vicepresidente primero-portavoz y aunque no suelo sacar demasiado a menudo las notas de prensa, en este caso me han paerecido interesante. La segunda parte también la publicaré, pero hoy no…. mañaaaana.

 

El precio de la vivienda en Valencia se sitúa en los niveles del año 2005

El año 2011 se ha caracterizado por una bajada importante del precio de la vivienda tanto en Valencia como en su provincia. El año finaliza con  un precio medio en la ciudad  de 2.241 €/m2 con un descenso interanual  negativo del 7%. Una situación provocada por la falta de demanda efectiva de compraventa de inmuebles que ha propiciado que los particulares se hayan  visto obligados a bajar los precios.

Por lo que respecta a la Provincia de Valencia, la bajada ha sido más acentuada con una evolución interanual del -10,16%. Ahora el precio medio de la Provincia de Valencia alcanza los 1.530 €/m2.

El portavoz del Colegio, Vicente Beltrán califica el año que ha terminado como difícil y complicado para el sector. “Ahora no esperamos que el 2012 sea mucho mejor,  pero sí que es previsible que se produzca un repunte a finales del Primer Semestre. Venderán aquellos propietarios que han entendido la nueva situación del mercado y han sido capaces de posicionar las viviendas en precio”.

Según los datos que maneja el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria los precios de venta en la actualidad están en los niveles de finales de 2004 y principios del 2005.

“Existe cierta demanda de vivienda embolsada y se irán generando pequeñas puntas de ventas a lo largo del 2012.”

Los Bancos compiten con sus propios clientes

Otra de las situaciones, que han destacado en el 2011 en el sector inmobiliario, ha sido la competencia desleal por parte de las entidades financieras hacia el resto de vendedores. En este sentido, Vicente  Beltrán asegura que “estamos viviendo unos años muy intensos y con mucho intrusismo, lo que ha provocado una grave disfunción en el sector y ante los consumidores. El 95% de los colegiados aseguran que las entidades financieras ofrecen numerosas facilidades para adquirir los inmuebles de su cartera, poniendo todo tipo de dificultades al resto de financiaciones. Con esta estrategia se está perjudicando al ciudadano que desea vender su vivienda,  puesto que sus potenciales compradores no reciben financiación.”

 “Los paneles inmobiliarios que han montado los bancos dentro de sus propias oficinas antes o después acabarán desapareciendo. No existe una información de calidad y tan sólo existe el ánimo de quitarse el producto de encima. Los consumidores empiezan a darse cuenta que no se les informa bien y por tanto no son el mejor camino para comprar una vivienda. Realmente no compiten ni en precio ni en calidad, tan solo ofrecen una financiación segura, asociada al producto”

Respecto a las previsiones para este año 2012 esperamos  que la demanda mantenga -con algunas excepciones puntuales- la situación de debilidad que la caracteriza en los últimos tiempos, y que continúe la tendencia a la baja en los precios, hasta que se absorba el excedente de oferta existente. Si a ello le sumamos el aumento de la inflación y del Euribor respecto al año anterior, hace previsible que la renta real disponible para la adquisición de vivienda tenga dificultades para recuperar los niveles de años anteriores. No obstante,  el portavoz del Colegio destaca que los consumidores que no necesiten financiación,  podrán beneficiarse de unos precios de mercado muy atractivos.