Ya encontré comprador, ¿y ahora qué?

Como vendedor, esto es lo que pasa en realidad. Al poner su casa en el mercado, usted ha puesto un precio y unas condiciones. De hecho, se trata de una oferta. En este punto el posible comprador de su casa puede hacer dos cosas: aceptar la oferta del propietario y firmar un contrato,  o sugerir distintas condiciones y precio haciendo una contraoferta. Si escoge esta última opción, usted puede aceptarla, rechazarla, o hacer otra contraoferta.

En el proceso de la compraventa no hay nada más complejo, personal, o variable que la negociación entre el vendedor y los compradores.Lógicamente el vendedor desea vender lo mejor posible y el comprador desea comprar lo mejor posible. Ambas posturas son legítimas. Existen, por tanto intereses contrapuestos, pero tambien coincidentes. Ambos quieren que se produzca la compra-venta, pero no en las mismas condiciones. Si las partes o sus representantes consiguen una negociación win-win, alcanzarán el éxito en la negociación. Pero si una de ellas se empeña en jugar a win-loose la cosa empezará a complicarse por que nadie quiere ser el perdedor en la compra o venta de su casa. Es entonces dónde empiezan a surgir chispas. Cuando negocias la venta o compra de tu propia casa las emociones salen al exterior, te dominan, te implicas en exceso, te ofendes, te enfadas, te ilusionas en exceso…etc. Por eso es muy recomendable contar con profesionales que puedan representarte y sepan mantener una postura más fria, neutral y profesional. Pero.. ¡¡ojo!! acertar con la elección de tu agente inmobiliario es por tanto, la decisión más importante que deberás tomar.

¿Y qué firmo?

Este es el punto en el que el valor de nuestra experiencia, la de los agentes innobiliarios, es más evidente porque conocemos la comunidad, hemos visto muchas casas en venta, conocemos los valores de la zona y hemos pasado años negociando transacciones inmobiliarias.

Recuerde que los compradores, son personas como usted que por motivos laborales, por cambio de vida u otras inquietudes y necesidades han decidido comprar su casa. En ocasiones se trata de familias que requieren vender otra vivienda, …etc. En cualquier caso no es momento de dejarse llevar por cuestiones personales. Es momento de pactar condiciones, precio y plazo de la compraventa.

Factores clave del mercado

¿Cuánto tiempo se tarda en vender una propiedad?

Algunas propiedades se venden en unos pocos días, otras pueden tardar varios meses. El conocimiento de algunos factores clave que influyen en la comercialización de una casa, determina el tiempo que la propiedad esté en el mercado. El adecuado equilibrio de estos factores agilizará su venta:

AUbicación

La ubicación es el factor más importante que afecta al valor. Dentro de un mismo Barrio existen diversas zonas con diferente valoración para los compradores. ¿Recuerda usted por qué decidió esa zona cuando compró la casa y como la valoró en aquel momento con respecto al barrio?.

BCompetencia

Los compradores comparan su propiedad frente a las otras casas a la venta en la zona. Los compradores basarán el valor inicial de su vivienda respecto a las otras viviendas disponibles en el mercado de su entorno.

CEl tiempo

El mercado inmobiliario puede reflejar, en cada momento un ” mercado de compradores” o un “mercado de vendedores”. Las condiciones del mercado no puede ser manipuladas, se ha de desarrollar un plan de marketing individualizado de acción para cada la propiedad y cada cliente. Dependiendo del perfil de compradores que busquemos, atendiendo a factores como la edad, la capacidad adquisitiva o de crédito, el nivel sociocultural…etc.

DEl Estado

La condición de propiedad afectará al precio y a la velocidad de venta. Determinar y preparar la apariencia maximiza el valor y reduce el tiempo de la vivienda en el mercado. Manejar cuestiones como el estado interior, olores, despersonalización y utilizar algunas técnicas de Home staging, propician el flujo de ofertas sobre esa vivienda al trabajar el lado más emocional del comprador.

ECondiciones

Cuanto los términos y las condiciones son más accesibles, más grande es el mercado, más rápida es la venta y más alto puede ser el precio conseguido tras un proceso de negociación. Los plazos, las cantidades a cuenta, las cargas y los gastos pueden determinar una variación del precio ofertado, según sean condiciones más o menos accesibles y más o menos generalizadas en el mercado del barrio en el que nos movemos.

FPrecio

Si la propiedad no está bien situada en precio, la venta se puede retrasar e incluso no producirse nunca. Un análisis comparativo de mercado que ayuda a determinar el mejor precio posible, siempre y cuando se realice con datos de transacciones reales de compraventa del mercado de su zona.

Si no contrato un agente me ahorro dinero, ¿no?

Lo cierto es que no contratar un agente puede costarle al vendedor más dinero que hacerlo. Todo depende de lo que  valores tu tiempo en primer lugar , tus conocimientos del mercado inmobiliario en segundo lugar, y el mercado específico de la zona donde quieres vender tu casa, en tercer lugar.

Para vender una casa, básicamente tienes TRES opciones:

OPCION 1: Aplicar la técnica de las 3′′ P”:
Poner un cartel + Publicar en Internet + Pedir a Dios que aparezca un comprador

OPCIÓN 2: Venderla tú, como deberías. Prepárate para lo siguiente.

Elabora un plan de marketing exclusivo para vender tu vivienda, no te olvides de la difusión, anuncios, incluirla en portales, en webs especializadas, pon cartelería, no te olvides del marketing directo ni de los envíos a clientes potenciales.

Quizá puedas ofrecer tu vivienda a la inmobiliarias de la zona para que ellos la ofrezcan desinteresadamente…aunque esto te resultará un poco difícil. Realiza un estudio de mercado para saber si estás fijando bien el precio, quizá te has equivocado o quizá no, recuerda que es el mercado quien fija los precios. Prepárate a recibir llamadas de todo tipo, debes estar disponible y ser capaz de cualificar a los clientes, sus preferencias, necesidades personales, capacidad de financiación y cuando van a comprar, son cosas que deberás tener en cuenta para no perder demasiadas horas, enseñando tu casa a un montón de curiosos y gente que todavía no tiene su decisión tomada.

Si lo haces todo muy bien y recibes ofertas, deberás negociar con los compradores las condiciones, el precio, el plazo y el tipo de contrato que vais a firmar, para no tener problemas a la hora de ir a la notaria. Ves mirando las diferentes posibilidades entre contrato de arras penitenciales, confirmatorias..etc. o quizá te interese firmar directamente un contrato de compraventa, recuerda pactar adecuadamente todas las condiciones; elección de notaria, cláusulas suspensivas, estancia en precario, hipoteca, tasación bancaria,…etc. son cuestiones que deberás tener en cuenta para evitar sorpresas.

Si consigues hacerlo todo en el plazo previsto, sin problemas y venderla por el precio que habías pensado, lo habrás conseguido. Si es así quizá te interese contactar con una inmobiliaria, para una entrevista de trabajo. Si no es así siempre puedes optar por la siguiente opción.

OPCIÓN 3: Llama a Realmark. 96 330 82 16

Ha nacido una nueva MLS en Valencia

Esta Semana hemos firmado el acuerdo para iniciar la MLS de Valencia, ya somos 9 inmobiliarias las que participamos en este momento, pero muchas ya estan llamándonos para poder participar en ella. Seguro que en breve seremos muchas más.

¿Qué es eso? MLS es un servicio que ofrecemos a nuestros clientes vendedores y compradores. Entre todos creamos una base de datos de los inmuebles que comercializamos, esto supone que cuando llevamos a la venta el inmueble de un cliente lo incorporamos a esta MLS, de esta forma todos los participante pueden comercializarlo a través de un sistema informático que compartimos todos y nos permite buscar y ofrecer propiedades a nuestros clientes del resto de agentes inmobiliarios que participan en ella.

Con esta magnífica fuerza de ventas esperamos ofrecer un servicio todavía más potente en la venta de los inmuebles de nuestros clientes. De hecho nada empezar hemos notado un extraordinario incremento de la actividad.

Si quieres incorporar tu vivienda a este sistema sólo tienes que llamarnos. Con esto tendrás un mejor tiempo de respuesta, una fuerza comercial muy superior a la hora de ofrecer tu propiedad y un solo interlocutor para todo.

Todos ganamos.. en estas épocas, tenemos que ofrecer mejores servicios, reinventarnos y dar más servicio a nuestros clientes. Nuestra responsabilidad para con la gente que nos ha confiado la venta de su casa es fundamental. Ha nacido una MLS en Valencia.

 

El “preciometro”. Precios en Valencia y más.

Me ha parecido una herramienta interesante y bien construida. Mi enhorabuena a los creadores. Se puede seleccionar incluso un distrito postal dentro de una ciudad determinada, al consultar la zona de ciudad de las ciencias ofrece uno resultados interesantes, y los compara con la media de precios en el resto del país. 

Claro que son precios de anuncio de  las viviendas a la venta en facilisimo, y no valores finales de venta (precios reales de transacción)  pero aún así nos da una imagen de las variaciones del mercado y de la evolución por zonas, respecto de los precios de oferta de los anuncios, tanto de particulares como de profesionales.Sirve entre otras cosas para ver a que precios se están anunciando las casas en una zona determinada e inclusop hacer comparativas.

Pero recuerda que para saber la realidad final de los precios por los que se están cerrando las ventas es imprescindible acudir a un agente de tu zona, que tenga la experiencia, los datos y la información del mercado de primera mano.

Puedes probarla desde aquí.

Preciómetro es un servicio creado por facilisimo.com, especialistas en pisos
 

y tú… ¿que esperas de los demás?

Este mes de enero has sido muy intenso. A lo habitual de este mes de inicio, promesas buenas intenciones, reyes, rebajas y re-entrada sideral al "año fiscal" (que horrible definición), se ha unido una experiencia única en mi vida profesional. Durante 10 días de estancia en U.S.A, (Phoenix. Arizona)  he disfrutado y compartido con algunos agentes inmobiliarios de España, lo que sin duda es la mejor formación en nuestra profesión inmobiliaria. (¡¡Caramba como los médicos!- exclamó un amiguete mio el otro día cuando se lo conté-…tiene gracia…ahora los inmobiliarios os vais de congreso a Estados Unidos, de formación…¡¡ y en inglés!!…jeje..como mi cirujano cardiovascular…-mi amigo es un guasón) El evento organizado por CRS ( más info aquí www.crsspain.es)  es conocido como sell-a-bration, en él, se dan cita cientos de agentes inmobiliarios y se organizan talleres, cursos , conferencias etc, durante varios días. Impresionante.

Marketing online, redes sociales, difusión de propiedades, negociación y un sinfín de cosas para ayudarte a vender  tu casa y para ayudarte a encontrar la que estás buscando. A fin de cuentas somos personas normales, padres de familia, que ayudamos a otras personas  a comprar o a vender su casa en la ciudad de las ciencias… y hoy en día hay que estar muy preparado…¡es cierto!

Durante todos esos días hemos compartido buenas experiencias y también ha quedado algo de tiempo para el ocio…

 

Tambien pudimos montar en Globo...impresionante

 

De este viaje se me quedan muchas perlas en el bolsillo que quisiera compartir poco a poco con vosotros, quizá en vuestro trabajo os pueden servir de algo. Es dificil poder transmitir tantas cosas:

de Leigh Brown una agente de éxito en  Charlotte, Carolina del Norte me queda el recuerdo de una pregunta:  “La mayoría de clientes esperan poder confiar en ti, que tengas buenos conocimientos del mercado y que muestres, un interés sincero por vender su casa a un precio justo, pero… ¿Qué esperas tú de tus clientes?"  "No pierdas el tiempo con quien no valora lo que haces"

Jeff Turner una especie de gurú sobre tendencias sociales nos dijo "En tu trabajo, el Objetivo es conectar de manera Profunda con las personas con las que trabajas en tu entorno,en tu comunidad, para ello también debes dejar ver tu humanidad, tu vulnerabilidad, puesto que sino, no hay comunicación, empatía, ni afecto personal. No puede haber vulnerabilidad sin riesgo, no puede haber comunidad sin vulnerabilidad, no existe un vínculo, una felicidad plena, una vida auténtica sin comunidad".  " Ábrete camino a través del ruido, para darle a la gente una buena razón para escucharte"

Jackie Leavenworth, nos recordó que es bueno utilizar la regla de oro:" Trata a los demás como te gustaría que te tratasen a tí" … pero que es mejor la regla de Platino: " Trata a los demás…como realmente ellos quieren ser tratados"…. y deja de querer para los demás, más de lo que ellos mismos quieren.

Alexis Bolin, una agente legendaria con casi 30 años en mercado de Pensacola, Florida, dejo un par de frases potentes: "Ni toda la tecnología del mundo te hará vender nada, si no sabes comunicar" y "Utilizo dos palabras en mi día a día: flexibilidad y… SIGUIENTE"

Si quieres saber algo más de CRS… por si tienes curiosidad, de estas cosas raras que hacemos los inmobiliarios ahora…

¿Qué es CRS?

CRS es una organización sin ánimo de lucro, creada hace 25 años en el seno de la National Association of REALTORs, para formar a aquellos agentes inmobiliarios que desean distinguirse de su competencia por contar con formación y experiencia acreditadas, y mantener un compromiso de calidad en el servicio que prestan a sus clientes compradores y vendedores de viviendas. Los agentes CRS se adhieren a los estándares más exigentes de calidad y honestidad profesional. Su pertenencia a esta organización y la designación CRS como Especialista Residencial supone una garantía para sus clientes.

 

CRSLa Misión de CRS es captar y mantener bajo sus siglas a los REALTORS y agentes inmobiliarios de todo el mundo, especializados en el sector residencial, que busquen los conocimientos, las herramientas, y las relaciones profesionales que necesitan para optimizar sus esfuerzos y sus ingresos, y aumentar su profesionalidad.
Las siglas CRS distinguen a los mejores profesionales en cada mercado, a aquellos agentes que cuentan con la formación y la experiencia necesarias para prestar a sus clientes un servicio de calidad excepcional.

 

 

Siempre es mejor primera linea que segunda.

Una caja de caudales en primera línea.

Sí, como lo lees. Esta vivienda puede convertirse fácilmente en una caja de caudales dónde invertir tu dinero. Por su situación, su distribución y su precio es una excelente opción tanto para vivir en ella como para alquilarla. Es agradable y acogedora. La cocina es amplia y tiene una buena galería. La plaza de garaje es amplia y cómoda. Si duda alguna es una excelente opción. A este precio y en primera línea del Paseo de la Alameda, se convertirá en una buena fórmula para tener tu dinero a salvo de las eventualidades financieras. Buenas vistas, buena zona, ambiente tranquilo. Si alguna vez soñaste con vivir así, aquí lo tienes, en plena ciudad de las artes y las ciencias de la ciudad de Valencia.

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Cinco sencillos consejos para vender tu casa hoy

 

Para vender hay que hacer dos cosas: marketing adecuado y precio adecuado.Si no vende, primero asegúrese de que el marketing es el adecuado, y que no se puede hacer más de lo que se está haciendo. Para ello, asegúrese de que ha puesto a trabajar al mejor agente de su zona, y ponerle a trabajar es :

1) darle la exclusiva…de lo contrario usted será uno más, asegúrese que su agente comparte la exclusiva con otros agentes de la zona.

2) Sitúe su casa en un precio donde se puedan generar visitas, confíe en su agente, el quiere vender su casa al mejor precio posible en el plazo más razonable

3) Escuche sus consejos sobre cómo presentar la casa, iluminación, olores, muebles,pintura, objetos personales… son cosas que su agente sabe por experiencia, aprovéchese de ella, para eso le ha contratado.

4) Después, y solo después, si no consigue vender, vaya bajando progresivamente pero sin vacilaciones, hasta conseguir la venta.

 

5) No se ponga a bajar el precio a tontas y a locas sin antes hacer todo lo que hay que hacer para posicionar su propiedad adecuadamente en el mercado. Pero no lo ponga a un precio donde se pierdan oportunidades, visitas, ventas y se queme el piso en el mercado, mucha gente no volverá a ver el piso si estaba fuera de precio…

 

Vender o no vender…esa es la cuestión


Desde que empezó la crisis financiera, se paralizaron las ventas de obra nueva y se produjo el desmorone de los precios en la vivienda, muchos clientes se acercan buscando consejo sobre si deberían vender o no vender ahora. Por lo general un buen amigo, preocupado por tu economía domestica, te aconsejará que éste, sin duda, no es el mejor momento para vender.

Esta afirmación, al margen de compartirla o no, lleva implícita otra en el anverso de la moneda; si es el peor momento para vender, es el mejor momento para comprar. Hasta aquí, el axioma queda bien planteado y ciertamente es poco discutible, ya que el “peor momento” viene definido por tratarse de una fase de precios bajistas donde el vendedor ha perdido el dominio del mercado, y es el comprador ( escaso y remolón) quien al parecer tiene ahora cogida la sartén por el mango. Estamos por tanto, en un mercado de compradores.
Ya sabemos quien (en apariencia) domina el mercado. No obstante, aquello de peor o mejor momento debería contemplarse desde otra realidad, a saber: si lo que pretende el vendedor es cambiar de casa, la situación es la misma puesto que será vendedor y luego comprador. De esta forma y si se siguiera este orden, podríamos encontrarnos con la paradoja de que este seria el mejor momento para hacer esta operación, puesto que al ser un mercado bajista, cuando vaya a comprar mi nueva casa, después de haber vendido la antigua, resultará que ésta me está costando algo más barata que aquella que vendí, hace por ejemplo 4 meses.

En el periodo alcista era justo lo contrario, pues si tardabas mucho en comprar la casa nueva, los precios se disparaban y cada vez tu capacidad adquisitiva era menor. La verdad es que el mejor o peor momento es según para quién y para qué. Si compraste en 2007 para invertir, esperando que se revalorizase el mercado, te equivocaste, eso esta claro. Si esa es tu situación puedes optar por esperar muchos años para recuperar tu inversión o salirte de ella ahora asumiendo las perdidas que tocan. Recuerda que si esperas además de que tardarás mucho en recuperar tu dinero te estarás negando la posibilidad de entrar en otras inversiones que sí podrían resultarte rentables ahora ( esto es aquello del coste de oportunidad, algo que mucha debería tener en cuenta a la hora de decidir sobre inversión y desinversión).
Por otro lado, puede que no seas un inversor y quieras tan solo mejorar de vivienda o cambiarte de casa por motivos laborales u otros más personales, si este es tu caso lo mismo te da, porque la que compres también te resultará más barata que hace 3 años.

En cualquier caso si decides vender, vende de verdad. Sitúa tu casa por debajo del rango de mercado real de transacciones en tu zona. No hay nada más desalentador que vender pero no querer vender al mismo tiempo, la peor parte de ese absurdo juego te la llevas tú. Las expectativas que te creas se desmoronan, en primer lugar por que son irreales. Los planes que haces debes deshacerlos y desandar el camino que habías hecho para al final quedarte como estabas, por nunca tuviste claro eso de vender al precio de mercado, pensaste que aperecería un primo que pagaría ochenta o cien mil euros más de su precio de mercado, así por que sí, ¿lo harías tú?. En este mundo no hay primos, los únicos son los que pierden el tiempo o dejan que los demás se lo hagan perder.  Por eso mi consejo siempre es el mismo..si quieres vender VENDE, pero de verdad, no pierdas tiempo, no pierdas oportunidades, cambia el chip.